El techo del Prime madrileño
Madrid atraviesa un momento excepcional. En el presente artículo vamos a tratar de arrojar luz sobre una de las variables que más interés atrae en los últimos años en el residencial prime de Madrid: el techo de su precio por metro cuadrado.
Por Daniel Caprarin e Irene Gómez
En apenas una década, Madrid ha pasado de ser un mercado emergente dentro del lujo europeo a convertirse en una de las capitales más competitivas del mundo. La combinación de seguridad jurídica y física, estabilidad macroeconómica, estilo de vida, inversión internacional y calidad de sus instituciones educativas, entre otros factores, la ha convertido en una apuesta sólida para compradores de viviendas prime de todo el mundo.
En los últimos siete años (T3 2018 vs T3 2025) el incremento en los precios prime de la capital ha sido de alrededor de un 30%.
La evolución sostenida al alza de los precios en el residencial prime de Madrid lleva a los actores del mercado a formular dos preguntas que cobran cada vez mayor relevancia: ¿Estamos cerca del techo del mercado residencial prime madrileño? y ¿Dónde está el techo del precio residencial prime de Madrid?
¿De qué depende el precio de la vivienda prime?
La respuesta corta es: el precio de la vivienda prime depende de los fundamentales.
Para quienes no estén familiarizados con el término, los fundamentales son los factores que determinan el precio de un activo. Merece la pena una pequeña descripción con un ejemplo: el precio del metro cuadrado de residencial prime es lo que podemos observar en el cierre de las transacciones de compraventa, pero los fundamentales serían los factores que determinan esos precios, como el poder adquisitivo, el crecimiento económico, la oferta de viviendas prime, las expectativas de futuro, etc.
Adicionalmente, cuando un bien se exporta, también se ve influenciado por los fundamentales de los países compradores, que son los mismos que arriba se han mencionado, pero de los respectivos países.
Y, aunque las viviendas prime no se exporten (al menos físicamente), casi la mitad de sus compradores (el 45% a cierre del tercer trimestre de 2025) son extranjeros. En ese sentido, podríamos decir que Madrid “exporta” vivienda prime, ya que los factores externos influyen directamente en su comportamiento.
Hasta ahora hemos hablado de los factores cuantificables, pero hay uno más intangible y determinante: la confianza. La confianza refleja la percepción de los compradores de que una vivienda es una inversión óptima y que su valor continuará aumentando con el tiempo.
En conjunto, todos estos fundamentales (tangibles e intangibles) son los que sostienen e impulsan el nivel de precios del mercado prime madrileño.
"Según las previsiones actuales, de Knight Frank Research para los próximos 3 años, esperamos seguir viendo incrementos anuales en el residencial prime con variaciones de entre 2 y 4,5%.”
Volviendo a las preguntas centrales: ¿Estamos cerca del techo del mercado residencial prime madrileño?
Según las previsiones actuales, en el medio plazo, es decir, para los próximos 3 años, esperamos seguir viendo incrementos anuales en el residencial prime de Madrid con variaciones de entre 2 y 4,5%. Con lo cual, podríamos decir que todavía no hemos alcanzado el techo de este mercado.
En cuanto a la segunda pregunta: ¿dónde está el techo del precio residencial prime de Madrid?, la respuesta sería: depende. Y, ¿de qué depende? Pues de los fundamentales, tanto tangibles como intangibles.
A día de hoy, otras capitales europeas como Londres o París registran precios por metro cuadrado superiores, lo que sugiere un margen de crecimiento.
El techo del mercado madrileño se alcanzará cuando la oferta y la demanda encuentren un nuevo equilibrio. Pero tal como se aprecia en el gráfico, los equilibrios alcanzados en el pasado han sido superados porque el mercado se ha recalibrado. Una tendencia alcista que, una y otra vez, ha superado los techos de precios.
Mientras Madrid avanza hacia ese nuevo punto de equilibrio, surge un fenómeno habitual en este tipo de ciclos, donde algunos vendedores, buscando maximizar beneficios, fijan precios por encima de lo que el mercado está dispuesto a asumir. En esos casos, las viviendas suelen permanecer más tiempo en comercialización hasta que los propietarios ajustan sus expectativas a la baja.
Estas reducciones de los precios son ajustes habituales dentro de un proceso de estabilización. Es una dinámica normal en fases de ajuste y, aunque no afecta significativamente al mercado en conjunto o al nivel de precios general, sí influye en los tiempos de comercialización y en la percepción de los compradores.
En resumen, Madrid tiene mucho potencial por delante, y el techo del precio residencial prime está todavía por dibujarse, mientras sus fundamentales permanezcan sólidos y la ciudad continúe posicionándose como una de las favoritas para invertir y vivir.